迈克尔·勒基（Michael Luckey）在杰斐逊县担任县长助理的第一天，就参加了一个重要会议：杰斐逊县正在向以酱油闻名的日本食品制造商龟甲万（Kikkoman）推销，以说服这家价值数十亿美元的公司选择在杰斐逊市建立新的制造厂。
拉基说，来自县、市、当地学区、技术学院甚至住房开发商的代表都在那里，帮助说明该县的情况。
“我们让每个人都在那里展示我们的社区会支持什么，以及我们如何能够团结起来支持这个项目，”拉基说，他后来被提升为杰斐逊县的行政长官。
他们成功了。去年，龟甲万公司（Kikkoman Corp.）公布了在杰斐逊市投资5.6亿美元建设工厂的计划。
杰斐逊的龟甲万工厂的效果图
但他们并不是唯一的。
此前，雀巢公司宣布斥资1.95亿美元扩建其在杰斐逊的生产设施，阿兹塔兰生物公司投资5亿美元扩建位于约翰逊河和杰斐逊之间的生物炼制厂，巴勒莫别墅公司收购了泰森食品公司在杰斐逊的一家前工厂，并将其改造成一家冷冻披萨工厂。从那以后，芬兰食品科技公司Onego Bio在杰斐逊买了一块地，打算斥资2.5亿至3亿美元建造一座工厂。
投资总额远远超过10亿美元。
“当我接下这个角色的时候，我觉得杰斐逊县会有一些特别的东西，”拉基说。“现在，随着过去几年发生的一些事情，杰斐逊县，我们将起飞。”
杰斐逊县官员表示，该县位于快速发展的戴恩县和沃基夏县之间的I-94东西走廊内，可以发展到与拉辛县和基诺沙县的I-94南北走廊相媲美——拉辛县和基诺沙县是该地区过去十年的主要发展热点。
然而，这一目标意味着杰斐逊县的GDP将增加一倍以上，而且还远不能确定，因为官员们展望着一系列可能阻碍成功的挑战。
密尔沃基和麦迪逊之间的战略位置促进了发展
杰斐逊县位于威斯康星州的两个经济引擎密尔沃基和麦迪逊之间，可以从这些城市向其边界蔓延的增长中受益。
Deb Reinbold
“从历史上看，密尔沃基都会区在沃基沙县结束了，然后戴恩县一直以戴恩县为中心，他们没有向东看，”繁荣经济发展（Thrive Economic Development）的总裁黛布·莱因博尔德（Deb Reinbold）说。繁荣经济发展是一个公私合作组织，旨在促进杰斐逊县的经济竞争力。
Reinbold和其他人都寄希望于这两种情况的改变。
在东部，沃克夏县继续被填满，特别是在其主要交通走廊沿线，这使得这些天很难找到新建筑的开发场地。可用的土地正变得越来越贵。
总部位于布鲁克菲尔德的Briohn Building Corp.的首席执行官纳尔逊·威廉姆斯（Nelson Williams）说：“很多时候，当我们找到一处房产时，它们都是一次性交易，农民碰巧要退休了。”Briohn Building Corp.主要开发定制建筑和投机工业空间。“也许有一栋老旧的、较小的建筑已经过时了，有一些多余的土地，我们可以把它们刮掉，重新用于建造更大的建筑。”
阿兹塔兰生物公司的基地在约翰逊河和杰斐逊河之间
根据威斯康辛州房地产经纪人商业协会（Commercial Association of Realtors Wisconsin）的最新报告，沃克夏县的工业地产空置率仅为1.2%。行业专家普遍认为，健康的空置率在5%左右，而从历史上看，健康的空置率甚至更高。
这使得Briohn和其他工业房地产开发商向北扩展到华盛顿和Ozaukee县，向南扩展到Waukesha和Walworth县，向西扩展到Jefferson县。
到目前为止，Briohn已经在Johnson Creek建造了一座30万平方英尺的建筑，该建筑由总部位于滑铁卢的Trek Bicycle Corp.占用，旁边的一块土地被批准用于15万平方英尺的工业开发，据威廉姆斯说，他们一直在营销，有一些用户对此感兴趣。布里约翰在约翰逊溪还有另一个工厂，是为一家正在寻求扩张的制造商准备的。
威廉姆斯说：“在这个方向上还有很多工作要做。
纳尔逊•威廉姆斯
在西部，戴恩县的商业和人口持续繁荣，自2000年以来增长了34%，占该州人口增长的大部分。
其结果是房价暴涨，一些报告显示，自2000年以来，房价上涨了156%。
沃瓦托萨商业房地产公司Wangard Partners的首席执行官马特·莫罗尼（Matt Moroney）说，这给杰斐逊县提供了一个独特的机会，可以增加其住房存量，并将自己定位为比戴恩县更实惠的选择。
“这是有限度的，但人们愿意开得更远一点，以找到高质量的住房，” Moroney说。从杰斐逊县西部的米尔斯湖开车到麦迪逊大约需要半小时，从杰斐逊县东北部的伊克斯尼亚开车到密尔沃基市中心大约需要45分钟。
位于杰斐逊的雀巢雀巢普里纳工厂将获得1.95亿美元的扩建投资
此外，麦迪逊地铁的商业开发已经开始东移。亚马逊正在麦迪逊东郊的Cottage Grove建造一个340万平方英尺的配送中心。
拉基说：“从地理上看，我们中了头彩。
但是，拥有大量位置优越的土地并不是吸引投资到杰斐逊县的唯一因素。
像I-94和26号高速公路这样的交通走廊在吸引投资方面发挥了重要作用。26号高速公路是在大约10年前改建的，绕过了沃特敦（Watertown）、杰斐逊（Jefferson）和阿特金森堡（Fort Atkison）。
莱因博尔德说，现有的当地人才库对龟甲万这样的大公司也极具吸引力。县领导与当地学区密切合作，让学生接触到食品和饮料制造业的潜在职业。
杰弗逊县的愿景：农业综合企业、制造业、生物健康和住房
杰斐逊县官员希望利用这些优势来实现一系列发展目标。
通过其战略计划，该县概述了他们希望发展的四个行业：农业综合企业、食品和饮料制造业、先进制造业和生物健康。
就前三个行业而言，县官员“追本溯源”，以确定该地区丰富的土地、自然资源和制造业人才储备的最佳使用案例。
迈克尔Luckey
为了推动这一增长，该县正在支持建立一个占地165英亩的食品和饮料创新园区，该园区将由穿甲万在杰斐逊的制造工厂和Onego Bio作为支撑，Onego Bio生产一种营养和功能与蛋清相同的无动物鸡蛋蛋白。
目前，该县约80%的土地是农田，县政府官员不希望在追求经济增长的过程中大幅改变这一比例。
“我们仍然希望成为一个农业社区，”勒基说。“我们支持农业，不仅是农业本身，而且是一门生意。我们有靠土地谋生的农民，我们需要确保这些土地得到保护、清洁和可用，我们为他们提供商业机会。”
“我们也不希望整个县都被盖起来，”他补充说。
至于生物健康方面，杰斐逊县发现自己处于联邦政府指定的威斯康星州生物健康技术中心的中心，以促进个性化医疗的发展。根据该项目的执行摘要，该中心位于密尔沃基，沃基夏和麦迪逊地区，在该州各地设有“制造辐条”。
Onego生物制造工厂的全尺寸效果图
“企业将开始希望在这个人才、研究、创新和供应链中心附近落户，”Reinbold说。“随着这项工作的开展，杰斐逊县将是一个明显的选择。”
为了支持这种工业增长，县官员知道他们需要解决多样化的住房需求，这是杰斐逊县增长战略的另一个支柱。
2024年的一项住房研究已经得出结论，杰斐逊县的住房供应约有3500套市价住房供不应求，这还不包括同样供不应求的经济适用房或豪华住房。随着越来越多的公司开始在该地区招聘员工，预计该县的住房需求将会增长。
杰斐逊县最近启动了一项950万美元的循环贷款基金，专门用于缺口融资，这将激励建造更多的住房单元。
“我们参观了巴勒莫，我遇到了一名员工，他每天都要从简斯维尔通勤过来，因为那是一份很棒的工作，而且他真的找不到住在附近的地方，”勒基说。
在追求发展目标的过程中，县官员表示，他们相信杰斐逊县可以发展到拉辛和基诺沙等县的经济规模。
“我认为我们不需要改变期望。我认为这对我们来说是现实的。”
要实现这一目标，杰斐逊县的GDP需要增加一倍以上。根据美国经济分析局的数据，2023年，该县的实际GDP（以2017年的美元计算）约为37亿美元。相比之下，基诺沙县的实际GDP略低于80亿美元，拉辛县略低于90亿美元。
自2001年以来，杰斐逊县的实际GDP以0.8%的复合年增长率增长。拉辛县的经济在同一时期基本持平，而基诺沙县的年复合增长率为1.8%。资料来源：美国经济分析局，FRED
克服基础设施、能源和住房方面的挑战
当被问及他们是否认为杰斐逊县会像拉辛县和基诺沙县那样发展时，一些开发商和经纪人同意，势头是有的，但开发——尤其是投机性开发——将以较慢的速度进行。
主要原因是，从伊利诺伊州越过边境的公司推动了I-94南北走廊的大量增长，特别是在基诺沙，而这种流动不太可能发生在杰斐逊县。
“你知道，我不知道我们会不会看到几百万平方英尺的房子，”一位开发商说。
“我认为，与基诺沙相比，杰斐逊县的投机性开发可能会慢一些，”一名工业用地经纪人表示。“制造业用户最近发布的消息肯定引起了开发商的注意，但我认为短期内不会出现大型商业园区。”
威廉姆斯说：“我们在杰斐逊县宣传时得到的回应是，这有点太远了。”“挑战不在于在这些社区工作，而在于人们的看法。如果你是一家总部位于密尔沃基的企业，那么到那里去有点吃力。但如果你需要的是占地面积大的设施，而沃克夏没有大的场地，那就没有多少选择了。”
为了实现其目标，县官员知道他们需要解决一系列挑战。Reinbold说，最紧迫的问题是能源容量。
龟甲万能够在杰斐逊建立和运营其工厂的主要原因之一是，泰森食品工厂的关闭为一个新的主导用户释放了大量的能源产能。据Reinbold说，Kikkoman预计它将使用大约20兆瓦的能源，而杰斐逊市的其他地方将使用大约16兆瓦的能源。
然而，如果不进一步投资其电力供应，杰斐逊县可能达到其电力极限。官员们表示，虽然We energy一直是杰斐逊县的合作伙伴，但要引起能源供应商对进一步投资的注意是很棘手的，尤其是在拉辛、基诺沙、华盛顿港等地规划或正在建设的数据中心的巨大能源需求中。
“（We energy）在整个州都有优先事项，所以我们需要继续向他们说明为什么杰斐逊县是下一个重点，以及为什么我们现在应该开始投资，”Luckey说。
下一个障碍是确保住房增长能够跟上就业增长，并确保市政府和居民支持批准这类项目。
“改变对一些人来说可能很难，所以我们正努力确保我们在有意的经济增长与此之间取得平衡，”Reinbold说。“我们要确保的是，我们不只是在农田中央建一栋楼。”
该县相信，它可以与市政当局合作，在已经开发的地区及其周边地区保持住房开发，并与居民沟通住房需求，以保持杰斐逊县在经济增长中负担得起。
“如果我们不成长，我们就会死去，”Reinbold说。
根据Reinbold的说法，该县也在积极努力，建立支持它想要的开发的分区，以减少开发商可能在审批过程中犹豫不决的项目的风险。
密尔沃基地区的一位开发商表示：“这些社区是否会开放住房，尤其是多户住宅，是我一直关注的问题。”“因为这真的是一件持久的事情，就像我们在基诺沙甚至麦迪逊这样的地方看到的那样。他们的业务增长了，但住房市场的发展却很缓慢，邻避主义是其中很大的一部分。”
杰斐逊县是密尔沃基-麦迪逊增长走廊的关键一环
虽然杰斐逊县的一些增长是独立发生的，但经济发展专业人士认为，该县的增长预示着该州的新发展走廊。
“我记得1999年搬到威斯康辛州的时候，那个时候，你会从伊利诺伊州边境开车到密尔沃基，除了加油站、成人书店和玛斯奶酪城堡，你真的看不到什么，”密尔沃基大都会商业协会主席戴尔·库延加（Dale Kooyenga）说。“现在从伊利诺斯州到密尔沃基的I-94走廊上开车，你会看到巨大的投资。我认为——事实上，我知道——同样的势头也会在密尔沃基和麦迪逊之间出现。”
Kooyenga强调，杰斐逊县在麦迪逊和密尔沃基之间建立协同效应方面具有独特的地位。麦迪逊擅长开发知识产权和其他以科技为基础的东西，特别是与威斯康星大学麦迪逊分校的合作，而密尔沃基是制造业的温床。
Kooyenga说：“我们有知识，我们有制造商，我们有非营利组织和系统，这些都是这个生态系统的一部分，它们可以把我们带到下一个层次。”
不过，密尔沃基商业房地产公司The Barry Co.的总裁吉姆·巴里（Jim Barry）说，还有其他地区可以与杰斐逊县竞争。I-94南北走廊的发展势头依然强劲，麦迪逊以南的I-39也吸引了开发商越来越多的关注，这两个地区都可能会吸引杰斐逊县的一些投资。
“25年前，奥科诺莫克的发展很少，现在你有了工业园区和小区；皮沃基是后来才想到的，现在他们是最热门的市场之一，”巴里说。“我可以看到类似的现象正在杰斐逊县发生，并在麦迪逊和密尔沃基之间建立新的联系，尽管速度较慢。”
正如杰斐逊县所看到的，该县拥有独特的优势和战略计划，可以继续保持投资势头。
“我们正处在这个不断增长的新兴走廊的中间，”Reinbold说。“很多人只是还没有注意到。”
亨特·特平，商业时报
